Est-ce que votre local commercial est relié à l’utilisation d’espaces communs de l’immeuble ?

Comprendre la notion d’espaces communs dans un immeuble commercial

Lorsque vous visitez un local à louer dans un immeuble multi-locataires, il n’est pas rare d’entendre parler d’espaces communs. Ces zones partagées font partie intégrante de la vie d’un immeuble commercial, mais leur impact sur votre bail et vos coûts mérite d’être bien compris.

Les espaces communs sont tous les endroits utilisés par plusieurs locataires de manière collective. Même si vous ne les occupez pas en exclusivité, ils contribuent au bon fonctionnement de l’immeuble et à la qualité de l’expérience des occupants.

Quels sont les espaces communs les plus fréquents ?

Chaque immeuble possède ses particularités, mais on retrouve généralement les mêmes éléments :

• Les couloirs et corridors d’accès aux bureaux ou commerces ;

• Les salles de bains communes à plusieurs locataires ;

• Les escaliers et ascenseurs ;

• L’entrée principale et le hall d’accueil ;

• Les espaces extérieurs nécessaires à l’accès (cheminement, trottoir, rampe, etc.) ;

• Le stationnement partagé entre les occupants et leurs clients.

Ces espaces sont essentiels à la circulation, à l’accessibilité et au confort de l’ensemble des utilisateurs. Dans un immeuble bien entretenu, ils participent aussi à l’image professionnelle du lieu.

Comment sont calculés les espaces communs ?

Les espaces communs sont généralement représentés sous forme de pourcentage.
Ce pourcentage correspond à la part de superficie commune répartie entre tous les locataires d’un même immeuble.

La formule de base est la suivante :

Superficie totale des espaces communs ÷ Superficie totale de l’immeuble = Pourcentage d’espaces communs

Ce ratio varie habituellement entre 0 % et 25 %, selon la configuration de l’immeuble.
Un bâtiment doté de larges corridors, d’un grand hall ou de plusieurs installations communes (ex. : ascenseurs, cafétéria, salles de conférence) aura naturellement un ratio plus élevé.

Exemple concret de calcul

Prenons un exemple simple pour illustrer le calcul :

• Superficie totale de l’immeuble : 15 000 pi²

• Espaces communs (corridors, toilettes, hall, etc.) : 2 555 pi²

Le calcul se fait ainsi :

2 555 ÷ 15 000 = 0,1703, soit 17,03 %

Cela signifie que les locataires se partagent collectivement 17,03 % de la superficie totale de l’immeuble sous forme d’espaces communs.

Quelle incidence sur la superficie de votre local ?

Le pourcentage d’espaces communs vient s’ajouter à la superficie exclusive que vous occupez.
Ainsi, le total facturable dans votre bail sera souvent appelé superficie louable brute (ou “superficie locative brute”), qui inclut :

• La superficie exclusive de votre local ;

• Plus votre part proportionnelle des espaces communs.

Par exemple, si votre local fait 1 000 pi² et que le ratio d’espaces communs est de 15 %, votre superficie louable brute sera :

1 000 pi² + (1 000 × 0,15) = 1 150 pi²

C’est cette superficie brute qui sert de base au calcul du loyer dans la plupart des baux commerciaux.

Les frais liés aux espaces communs

Les espaces communs entraînent des coûts d’entretien, de nettoyage, d’éclairage, de chauffage et d’assurance.
Ces coûts sont généralement regroupés sous la mention « frais communs » ou « frais d’exploitation » dans le bail commercial.

Taux de base et taux additionnel

• Le taux de base correspond au loyer du local exclusif (le montant par pied carré pour l’espace que vous occupez).

• Le taux additionnel couvre les dépenses partagées, incluant l’entretien et les services des espaces communs.

Ces frais sont souvent les mêmes pour l’ensemble des locataires, répartis au prorata de leur superficie louable.

En d’autres termes, que votre local soit au rez-de-chaussée ou à l’étage, vous contribuez équitablement à l’entretien des espaces dont vous bénéficiez indirectement.

Pourquoi bien comprendre la part d’espaces communs est important

Connaître votre ratio d’espaces communs vous permet de :

• Comparer adéquatement deux locaux commerciaux situés dans des immeubles différents ;

• Évaluer le coût réel du pied carré loué ;

• Négocier plus efficacement votre bail ;

• Prévoir vos dépenses annuelles liées à l’entretien de l’immeuble.

Un local à bas prix mais avec un ratio élevé d’espaces communs peut parfois coûter plus cher au final qu’un local un peu plus cher dans un immeuble plus efficace.

En résumé

Les espaces communs font partie intégrante de toute location commerciale. Ils influencent la superficie louable, le montant du loyer et le confort global des occupants.
Avant de signer un bail, prenez toujours le temps de vérifier le pourcentage d’espaces communs et de comprendre les frais additionnels associés.

Chez Location BCI, nous accompagnons nos clients à chaque étape du processus de location — de la visite du local à la compréhension du bail — afin que chaque entreprise s’installe dans un espace qui correspond à ses besoins réels, sans mauvaises surprises.