Les types de Baux commerciaux
Le bail brut
Un bail brut en immobilier commercial est un type de contrat de location dans lequel le locataire paie un loyer fixe qui comprend l’ensemble des frais liés à l’exploitation de l’espace locatif comme par exemple les frais communs, les taxes foncières et le chauffage/climatisation. Contrairement à d’autres types de baux, le bail brut transfère la responsabilité des coûts d’exploitation du bien immobilier au propriétaire.
On voit généralement ce type de baux pour la location de bureau. C’est une façon plus simple pour l’administration des immeubles et également pour les locataires qu’ils peuvent mieux planifier leur frais de loyer.
En contrepartie, dans un contexte d’inflation, les frais d’exploitation augmentent d’année en année. Que ce soit une augmentation des taxes foncières, de l’électricité ou même des frais d’entretien, il est difficile d’évaluer l’augmentation réelle.
Quels sont les impacts de ce type de bail commercial pour les locataires?
Les baux buts sont généralement d’une durée de 5 à 10 ans et il est difficile de prédire les frais d’exploitation futurs et encore moins, si le prix payé reflète la valeur du marché.
Les renouvellements de baux commerciaux bruts sont généralement plus conflictuels étant donné l’écart entre ces deux variables et il est grandement recommandé de travailler avec un professionnel pour valider l’état du marché.
Qu’est-ce qu’un bail net ?
Contrairement au bail brut, dans le bail net, le loyer n’est pas fixe. Il est séparé en 2 éléments : le loyer de base et le loyer additionnel qui comprend les frais d’exploitation de l’immeuble. Le loyer de base sera fixé, mais le Locataire va payer au réel les frais d’exploitation de l’immeuble basée sur l’année précédente.
Au début d’année, une 13ième facture sera envoyée au Locataire afin de balancer les coûts réels du coût budgétaire. Le Locataire pourra donc avoir un crédit sur son loyer si les frais d’exploitation sont inférieurs ou une augmentation dans le cas contraire.
Quels sont les impacts du bail net pour les locataires?
On retrouve généralement ce type de baux lors de la location d’un espace industriel ou commercial. Ce sont généralement des négociations axées sur le prix. En acceptant une partie du risque des frais d’exploitation, le Locataire va avoir des meilleures conditions de location à court terme.
Quelle est la différence la différence entre un bail net et un bail triple net?
C’est exactement la même structure de bail à l’exception d’un point majeur : la gestion de l’immeuble.
Dans un Bail triple net, vous n’avez pas de gestionnaire immobilier attitré à votre immeuble. La charge de la gestion est transférée au Locataire. Donc le Locataire doit contracter directement son déneigeur, l’entretien extérieur de l’immeuble et de l’unité de climatisation au toit par exemple. C’est une façon d’avoir un meilleur contrôle des frais d’exploitation et potentiellement économiser pour le Locataire.
On voit généralement ce type de baux avec des grandes bannières nationales dans le commerce au détail ou de la restauration dans des immeubles à usage unique. On peut penser à de la restauration rapide avec un service à l’auto (un Tim Horton ou un Harvey’s par exemple).
Pourquoi est-ce qu’il existe autant de types de baux commerciaux?
Il n’y a pas de « bon » ou de « mauvais » bail. Chaque type de bail à ses forces et ses faiblesses. Chaque entreprise est différente, chaque propriétaire est différent.
Il est important de faire affaire avec des professionnels afin d’opter pour la meilleure stratégie immobilière pour son entreprise.
